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丁字湾海上新城,冉冉升起的海滨“空城”

2013-8-18 22:47| 发布者: 丁字湾| 查看: 2115| 评论: 0

摘要:   一个旅游度假项目的配套应该是整个城市的配套,而不单是某个项目的配套。在很多领域内高手看来,丁字湾海上新城成为空城是毫无疑问的。

  早餐时间,一对来自上海的老夫妇和一位来自安徽的投资客聊天。老夫妇感叹,还是买房子好。10年前在上海郊区买的一套20万的房子,现在价值80万。安徽的投资客也年过半百,他讲起自己最近去马来西亚买房产的经历。“开发商在当地有接待,选好了房可以在国内签,很方便。”老夫妇好奇地睁大了眼。

  早餐时间过后,大家乘车到20分钟车程外的海滩,售楼处、沙滩上、商业街里都是人。据开发商说,当天来了两万人。一些举家出动的游客们,来不及听完主席台上的讲话,就匆忙顶着小雨去沙滩上狂欢。

  下午3点时分,人们伸长脖子等待明星黄晓明出现。在“中国梦之声”担任导师和出演电影《中国合伙人》,让他赚足了吸引力。人气、明星,海滩烧烤、游乐设施,这是一个海滨度假项目开盘的典型操作手法。这一天,碧桂园(2007.HK)在山东海阳开发的“十里金滩”项目正式对外开放。

  “就如爱琴海一样美、6.5折成本价、必将升值”,这些撩拨心弦的广告语,让千名客户动了心。开发商称,7月20日项目认筹已达千套。8月12日正式换签的数额尚未公布。

  北京风至飞扬房地产机构董事长罗迪对碧桂园的操盘手法赞赏有加。一年半以前,他曾经为海阳某楼盘做代理。但狂欢总有结束之时。不止一位业内人士对这座海滨城市的未来感到担忧,担心海阳新区将成为一座空城。

  度假刚需的诱惑

  碧桂园十里金滩项目2013年3月开工。项目土地达3000亩,首期开发约1000亩。虽然行政区划属于烟台海阳市,但碧桂园更愿意把这个项目称为“青岛丁字湾新城”,它离青岛的距离与烟台差不多。

  十里金滩项目,除了住宅,碧桂园还负责建造娱乐设施以及学校、医院、酒店等,是典型的“造城”模式,碧桂园将其归为新型城镇化的一种设计。

  从奠基到正式开放,短短不到5个月,曾经荒芜的沙滩上就可以看到成型的启动区,速度惊人。碧桂园有自己的建筑商,有自己的酒店公司、物业公司、装修装饰公司。项目开发时,所有的配套公司都到位。

  十里金滩洋房单套总价低至16万。这种价格对于杜先生这样既想投资又有自住需求的老年人,很有吸引力。8月14日,他对本报记者说,已经预订了一套70多平方米、总价40多万左右的洋房,8月18日准备付款。

  碧桂园力推“度假刚需”的概念,将目标客户瞄准那些有些闲钱,但资金量又不是特别大的群体。为了鼓励客户买房,碧桂园甚至推出首付一成,可五年分期付款。“一旦降低标准,客户群将成倍扩大。”罗迪说。

  非为孤例的是,万科在北戴河的度假项目“天洋万科·北戴河小镇”也将户型缩小,总价降低,来吸引相似的客户群。该项目现在只有68平方米和52平方米的户型。

  十里金滩,是碧桂园在海边布局的第四个项目。此前三个项目为深圳十里银滩、海南项目和马来西亚项目。深圳项目占地面积2000-3000亩,到目前已卖出上万套房子。海南项目占地1000多亩,中报显示,海南碧桂园金沙滩获得10亿元的合同销售额,为碧桂园上半年所有新盘之首。另据估算,碧桂园在马来西亚项目的货值达160亿元人民币。

  由于地价较低,碧桂园采取低价开盘、快速开发的模式。“只有加快去化速度,才能将一部分利润让给购房者。”碧桂园一位负责人说。

  从地雷战故乡到海滨度假城

  海阳为山东烟台下属县级市,最初为人们所熟知,是因其为“地雷战故乡”。海阳早年的贫瘠和荒凉,在连续剧《地雷战》中可见一斑。上世纪90年代,海阳还是烟台地区数一数二的贫困县。以前海阳没有重工业,因其与韩国、日本隔海相望的地理位置,许多家庭依靠加工、出口毛衫为生。

  2006年获得2012年第三届亚洲沙滩运动会的举办权后,海阳抓住时机进行了基础设施建设。烟台至海阳的高速公路在2012年通车。

  除发展港口经济以外,从2009年开始,海阳开始建设核电站。公开资料显示,海阳核电站预计总投资超过600亿元,是山东有史以来投资最大的项目,全部建成后将成为中国最大的核电站。依托核电站,海阳市于2009年9月正式成立了山东省首个核电装备工业园区,重点引进核电设备制造企业,目标是形成核电研发、生产、服务一体化发展体系。

  2012年《丁字湾海洋文化旅游产业聚集区(海阳部分)区域建设用海规划》获得国家海洋局批复,海阳计划引入重金打造规划人口达百万的丁字湾新城。海阳相关领导称,碧桂园十里金滩是重点招商引资项目。

  在碧桂园之前,海阳已有不少地产项目。据不完全统计,十里金滩所在的海阳市滨海大道长21.6公里,大概有10个大大小小的新楼盘,最大的占地面积达30多万平方米。海阳全市居住人口只有70万,丁字湾新城规划人口就达百万,增量就主要依靠这些新的楼盘。

  目前位于滨江大道的楼盘,每平方米售价从6000元到10000多元。最贵的要数位于海滨西路的海阳国际帆船俱乐部精装修公寓,均价14000元/平方米,位于滨江路的宝龙城公寓价格为10000元/平方米,是毛坯房。

  公开资料显示,目前烟台6区的成交均价为6700元/平方米左右,海阳老城的价格为3000-5000元/平方米左右,整个海阳售价最高的区域就是丁字湾区,均价六七千,个别楼盘价格甚至高于烟台,主要是受到区域规划、亚沙会,以及市政府搬迁影响。

  空城警告

  碧桂园总体量超过100万平方米,建成后将有6万套房子。在全国范围内,碧桂园开始了一轮大规模的宣传。

  据称,碧桂园除了想方设法吸引华北、华东的投资者,也看好江浙一带的游资以及韩国投资者。他们还派出团队到韩国吸引投资。他们认为韩国人喜欢在青岛附近居住,打高尔夫球,也喜欢扎堆,到中国寻求低成本发展。十里金滩项目招聘了一些朝鲜族双语员工,专门对接韩国投资者。

  经济学家赵晓曾表示,蓝色经济,将为中国经济未来的拉动点。“我国人均海洋国土和海洋资源极端贫乏,我国拥有的海岸线长达1.8万公里,但是人均海岸线仅1.38厘米,还不如一个香烟的屁股头那样长。利用城市化所释放出来的内需,需要通过中国的旅游和休闲来释放,再加上蓝色经济的助推,这将是经济增长点中热点中的热点。”

  但实际操盘者却要现实得多。

  曾为海阳某项目做过顾问的一位业内资深人士向本报记者表达了对海阳的担忧:如果海阳走房地产开发路线,一定会演变为空城;如果走休闲度假路线,发展旅游度假设施,而不是只是为了卖房地产,这座城市依然有前途。

  虽然缺乏官方统计数据,但罗迪数次调研后的感受是,海阳楼市已经出现过剩趋势。地缘性客户显然难以完全支撑当地的房地产市场。过去,他服务的这个项目曾在北京等多地大力宣传,但收效甚微。此轮调控后,来自山西、内蒙、温州的客户也在减少,客群变得十分不稳定。而基金、银行对度假、旅游类产品态度谨慎,金融支持匮乏。

  罗迪分析,由于气候问题,不论是山东半岛,还是秦皇岛、北戴河区域的海景房都有相似特点,居住时间平均在一个月左右。购买人群也有相似心理,投资兼自用,等待升值。但等他们想出手转让时,就会发现很困难。

  在威海乳山购置了两套海景房的北京某投资客,十分后悔3年前做的决定。现在,乳山银滩的海景房,比去年价格还有所下跌。“海景房供应量太大,并且缺少配套,离真正的养老度假地产距离很远。”全国政协委员、山东经济学院房地产经济所所长郭松海分析,这是山东沿海城市共同的问题。

  高策地产服务机构董事长陶红兵在接受本报记者采访时也表达了悲观的看法,他认为在类似海阳、威海等地开发海景房,容易走向恶性循环。由于缺乏人气,商家不愿入驻。而配套设施跟不上,就会进一步影响人气,房产将会贬值。即使在一年四季都可以度假的三亚,雅居乐清水湾的商业配套依然长期空置。

  人们的疯狂有时难以理解。在北京师范大学金融研究中心主任钟伟看来, 90%的人投资行为都是错误的。他对本报记者说,“短期因为京沪深穗一线城市核心区的涨价,人们以为楼市永远向上的幻觉,被示范放大到了全国广大的三四线城市”。

  罗迪有些沮丧地表示,“甚至与产品无关,只和在什么样的时间点,做什么样的事情有关。”他进一步表示,在中国这样一个特殊时点,钱存在银行没有安全感的时代,人们还是对买房倾注了巨大热情,碧桂园准确地抓住了这一时点。过去,他服务的项目品质很好,但由于价格较高,去化状态并不理想。

  邀请全球著名建筑师设计,拥有空中花园的秦皇岛海碧台项目,销售情况也不佳。据嘉里建设(0683.HK)年报显示,定位高端的秦皇岛海碧台一期从2012年三季度开始预售,截至2012年12月31日,仅售出139个单位,占已推售单位36%。

  “开发商们布局三、四线城市,认为地价很低,门槛低,未来有很大升值空间,但进来后会发现很麻烦,‘关门打狗’。”罗迪感叹。山东不少类似海阳的其他县市也在加大招商引资力度,“各级政府都在这么做,都想做蓝色经济的文章,大家不是比谁规划好,而是比谁政策松。由于政府本身缺乏财力和资源,所以都希望引进大投资商。”他说。

  目前,被热炒的利好是,海阳将通高铁。碧桂园也描绘了一幅美好的图景,称其十里金滩海岸线娱乐嘉年华的构想,将带动大量外地人口来到海阳,从而带动海阳新城区的第三产业发展,甚至成为海阳市经济发展的新引擎。

  但在海阳有代理项目的经验告诉罗迪,一个旅游度假项目的配套应该是整个城市的配套,而不单是某个项目的配套。在他看来,丁字湾新城成为空城是毫无疑问的。

  郭松海反对大规模的海景房开发。他认为,商品房的一次性买卖是对海景房资源的破坏,开发商卖完项目后一走了之。他亲眼目睹了多个山东海滨空城,晚上没有路灯,冬天没有暖气。他建议控制住宅开发体量,转型做产权式酒店、假日酒店等产品,真正去开发一些旅游度假设施,而不是住宅。但专家的声音通常离市场很遥远。

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